Algunos bancos de Wall Street, preocupados de que los propietarios de edificios de oficinas desocupados y en dificultades no puedan pagar sus hipotecas, han comenzado a deshacerse de sus carteras de préstamos inmobiliarios comerciales con la esperanza de reducir las pérdidas.
Esta es una señal temprana pero significativa de los problemas más amplios que se están gestando en el mercado inmobiliario comercial, que está sufriendo el doble impacto de las altas tasas de interés, que dificultan la refinanciación de préstamos, y las bajas tasas de empleo en los edificios de oficinas, un resultado de la crisis. pandemia.
A finales del año pasado, una filial del Deutsche Bank y otro prestamista alemán vendieron la hipoteca morosa del Argonaut, un complejo de oficinas de 115 años de antigüedad en Midtown Manhattan, al family office del inversionista multimillonario George Soros, según documentos presentados ante el tribunal.
Casi al mismo tiempo, Goldman Sachs vendió préstamos que tenía sobre una cartera de edificios de oficinas en dificultades en Nueva York, San Francisco y Boston. Y en mayo, el prestamista canadiense CIBC completó una venta hipotecaria de 300 millones de dólares sobre un conjunto de edificios de oficinas en todo el país.
«Lo que estamos viendo ahora es un caso aislado», dijo Nathan Stovall, director de investigación de instituciones financieras de S&P Global Market Intelligence.
Stovall dijo que las ventas están aumentando a medida que «los bancos están tratando de reducir las exposiciones».
En términos tanto de número como de valor, los préstamos comerciales en problemas que los bancos en problemas están tratando de deshacerse son una fracción de los aproximadamente 2,5 billones de dólares en préstamos inmobiliarios comerciales que tienen todos los bancos en Estados Unidos, según S&P Global Market Intelligence.
Pero estas medidas indican una aceptación reticente por parte de algunos prestamistas de que la estrategia de la industria bancaria de “extenderse y fingir” se está agotando y que muchos propietarios –especialmente propietarios de edificios de oficinas– no pagarán sus hipotecas. Esto significa que son inevitables grandes pérdidas para los prestamistas y que las ganancias de los bancos se verán afectadas.
Los bancos rutinariamente “extienden” el tiempo que los propietarios en dificultades deben encontrar inquilinos que paguen el alquiler para sus edificios de oficinas medio vacíos, y “fingen” que las extensiones permitirán a los propietarios poner sus finanzas en orden. Los prestamistas también han evitado presionar a los propietarios de viviendas para que renegocien los préstamos que vencen, dadas las actuales tasas de interés mucho más altas.
Pero los bancos actúan por sus propios intereses y no por compasión hacia los prestatarios. Una vez que un banco ejecuta una ejecución hipotecaria sobre un prestatario moroso, se enfrenta a la posibilidad de que una pérdida teórica pueda convertirse en una pérdida real. Algo similar sucede cuando un banco vende un préstamo pendiente con un descuento sustancial sobre el saldo pendiente. Sin embargo, según los cálculos del banco, asumir una pérdida ahora es mejor que arriesgarse a un golpe más profundo si la situación empeora en el futuro.
Los problemas con los préstamos inmobiliarios comerciales, aunque graves, aún no han alcanzado el nivel de crisis. La industria bancaria informó recientemente que poco menos de $37 mil millones en préstamos inmobiliarios comerciales, o el 1,17% de todos los préstamos en poder de los bancos, estaban en mora, lo que significa que el pago del préstamo estaba vencido durante más de 30 días. A raíz de la crisis financiera de 2008, la morosidad de los préstamos bancarios para bienes raíces comerciales alcanzó un máximo del 10,5 por ciento a principios de 2010, según S&P Global Market Intelligence.
«Los bancos saben que tienen demasiados préstamos en sus libros», dijo Jay Neveloff, quien dirige la práctica de derecho inmobiliario en Kramer Levin.
Neveloff dijo que los bancos están empezando a tantear el terreno para ver qué tipo de descuento sería necesario para atraer a los inversores a comprar lo peor del lote. Neveloff dijo que estaba trabajando en nombre de varios compradores de oficinas familiares a quienes algunos grandes bancos se habían acercado directamente con ofertas de compra de préstamos con descuento.
En este momento, dijo, los bancos tienden a comercializar acuerdos en forma privada para no atraer demasiada atención y potencialmente asustar a sus accionistas.
«Los bancos están apuntando a un número selecto de corredores, diciendo: ‘No quiero esta audiencia'», dijo Neveloff.
Los bancos también están sintiendo presión por parte de los reguladores y de sus propios inversores para reducir sus carteras de préstamos inmobiliarios comerciales, especialmente tras el colapso del año pasado de First Republic y Signature Bank. Ambos habían sido importantes financistas de bienes raíces comerciales.
Los bancos regionales y comunitarios –aquellos con activos de 100 mil millones de dólares o menos– representan casi dos tercios de los préstamos inmobiliarios comerciales en los balances bancarios, según S&P Global Market Intelligence. Y muchos de estos préstamos están en manos de bancos comunitarios que tienen menos de 10 mil millones de dólares en activos y no tienen los flujos de ingresos diversificados de bancos mucho más grandes.
Jonathan Nachmani, director ejecutivo de Madison Capital, una firma financiera e de inversión en bienes raíces comerciales, dijo que cientos de miles de millones en préstamos para edificios de oficinas vencerán en los próximos dos años. Dijo que los bancos no vendieron préstamos en masa porque no querían asumir pérdidas y no había suficiente interés por parte de los grandes inversores.
«Es porque nadie quiere asumir el cargo», dijo Nachmani, que supervisa las adquisiciones de la empresa.
Uno de los mayores acuerdos entre inversores institucionales para préstamos inmobiliarios comerciales se produjo el verano pasado cuando Fortress Investment Group, una gran firma de gestión de inversiones con 46 mil millones de dólares en activos, pagó a Capital One mil millones de dólares por una cartera de préstamos, muchos de ellos préstamos para oficinas en Nueva York. York. York.
Tim Sloan, vicepresidente de Fortress y ex director ejecutivo de Wells Fargo, dijo que la firma de inversión busca comprar oficinas y deuda de los bancos a precios reducidos. Pero la empresa está interesada principalmente en comprar las partes de un préstamo con calificaciones más altas o menos riesgosas.
Para los inversores, el atractivo de obtener préstamos con descuento para bienes raíces comerciales es que los préstamos podrían valer mucho más si la industria se recupera en los próximos años. Y en el peor de los casos, los compradores pueden tomar posesión de un edificio con un descuento después de la ejecución hipotecaria.
Este es el escenario del edificio Argonaut en 224 West 57th Street. En abril, el family office de Soros tomó medidas para ejecutar la hipoteca del préstamo moroso que adquirió el año pasado de Deutsche y Aareal Bank, un pequeño banco alemán con oficina en Nueva York, según documentos presentados en la Corte Suprema de Manhattan. Uno de los inquilinos del edificio es el grupo benéfico del Sr. Soros, Open Society Foundations. Un portavoz de Soros declinó hacer comentarios.
Algunas de las ofertas de préstamos inmobiliarios comerciales están estructuradas de tal manera que se minimicen las pérdidas para cada comprador.
En noviembre, Rithm Capital y una filial, GreenBarn Investment Group, negociaron un acuerdo con Goldman Sachs para adquirir con descuento algunas de las partes mejor calificadas de un préstamo para un vehículo de inversión en edificios de oficinas llamado Columbia Property Trust, tres personas familiarizadas con el asunto dicho.
Columbia Property, un fideicomiso de inversión en bienes raíces, incumplió el año pasado un préstamo de 1.700 millones de dólares de Goldman, Citigroup y Deutsche Bank. El préstamo estaba garantizado por siete edificios de oficinas en Nueva York, San Francisco y Boston, y los tres bancos habían mantenido una parte de ese préstamo en sus libros.
En marzo, GreenBarn se asoció con dos fondos de cobertura para comprar partes del préstamo con calificación similarmente alta que estaban en los libros de Citi, dijeron las fuentes.
Al hacerlo, GreenBarn no sólo aportó dinero nuevo al acuerdo, sino que también distribuyó el riesgo entre varias empresas, reduciendo la cantidad total que cada empresa podría perder si no se reanudaban los pagos de la hipoteca.
Tanto Goldman como Citi declinaron hacer comentarios.
Michael Hamilton, director de bienes raíces de O’Melveny & Myers, dijo que había estado involucrado en una serie de acuerdos en los que los bancos daban silenciosamente a los prestatarios un año para encontrar un comprador para una propiedad, incluso si eso significaba que el edificio se vendía a un precio descuento importante. Dijo que los bancos estaban interesados en evitar una ejecución hipotecaria y que los prestatarios se beneficiaban al poder salir de una hipoteca sin tener que pagar nada.
«Lo que he visto es que las cucarachas están empezando a salir», dijo el señor Hamilton. “La opinión pública no es consciente de la gravedad del problema”.
Julia Creswell contribuyó al reportaje.